Открыли новое управляющую компанию. Идея бизнеса – частная управляющая компания. Как организовать работу управляющей компании

Постановление госкомитета по строительству №170 от 27.09.2003 года.

Также сюда входят все постановления правительства (ПП) и региональной администрации.

Формы управления

Все УК различаются по форме . Выделяют три основных формы :

Обязанности организации

Регистрация новых жильцов, а также выписка (полный учёт).
Поддержание чистоты.
Установка приборов учёта.
Предоставление коммунальных услуг.
Предоставление платных услуг согласно полученной лицензии.
Вывоз мусора.
Проведение собраний, работа с жителями.
Своевременное уведомление жителей о смене тарифов на услуги и о проведении ремонтных работ в доме.
Своевременное уведомление собственников о возникших неполадках МКД.
Обеспечение пожарной безопасности.
Осуществлять проверки крыш, подвалов, труб, чердаков и проводить ремонтные работа при выявленных неполадках.
Выполнение ремонтных работ только с согласия собственников.

С чего начать?

Для создания новой компании потребуется следующее :

квитанция оплаченной госпошлины;
для регистрации необходимо предоставить , утверждённой в 2002 году;
если помещение под офис вы снимаете в аренду, то необходим . В иных случаях требуется оформить собственника жилого помещения;
документ, свидетельствующий о назначении директора ().

Что потребуется создать или открыть с нуля?

ВАЖНО : если у человека была ранее судимость за экономические преступления, или был наложен временный запрет на деятельность в ЖКХ, ему никогда не разрешат управлять МКД.

Пошаговая инструкция по открытию

Итак, как сделать управляющую компанию? Для этого понадобится совершить следующие действия :

Разработка плана для агитации жильцов для принятия решения по выбору формы управления.
Регистрируем себя, как юридическое лицо, то есть организацию (ООО, ЗАО и т. д.) Для этого необходимо подать пакет документов в уполномоченные органы.
Проходим аттестацию на и получаем право на управление МКД.
Проводим подготовку к осуществлению деятельности:
- заключаем с подрядчиками, поставщиками и иными лицами, которые потребуются;
- подбор и принятие квалифицированного персонала;
- закупка необходимого инвентаря, материалов и оборудования для офиса;
- составляем необходимую бухгалтерскую отчётность согласно принятым нормативам (об особенностях бухучета в УК читайте ).
Принимаем МКД на управление. Проводим собрание жильцов, обговариваем все нюансы и тонкости работы. Принимаем все технические документы от предыдущей управляющей компании.

Порядок оформления в госорганах

Процедура лицензирования

при невыполненном предписании, которое фиксировала жилищная инспекция;
директор был привлечён к административной ответственности 2 раза.

Смотрите видео о лицензировании УК ЖКХ:

Дополнительные требования

Вопросы о выборе, замене и отказе от УК решают собственники на общем собрании путём голосования.

Также принимается решение о выборе формы управления и частоты проведения очных и заочных собраний.

всё имущество МКД;
список обязательных работ и оказания услуг;
величина оплаты за содержание и ремонт (приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 года под номером 303);
ежемесячная оплата за коммунальные услуги ().

Как организовать текущую деятельность?

Обязанности УК можно разделить на два типа:

работа, связанная с эксплуатацией и проведению ремонтных домов;
услуги, носящие организационный и управленческий характер.

Эксплуатация и ремонт :

вывоз мусора и других отходов;
поддерживать рабочее состояние всех коммуникаций и сетей внутри МКД;
осуществление ремонтных работ;
обеспечивать пожарную безопасность жителей МКД;
подготовка МКД к сезонным периодам (зима, весна);
благоустройство территории, которая находится рядом с домом (полоть землю, сажать деревья, цветы и кустарники);
устранение появившихся аварий МКД и их последствий;
поддерживать чистоту в подъездах (уборка согласно установленному графику и санитарная обработка);
устанавливать, заменять общедомовые приборы учёта;
регулярный осмотр имущества на выявление поломок и повреждений.

Организационные и управленческие услуги :

Как оформить соглашение?

ВНИМАНИЕ : заключение соглашения является обязательным.

Бывают случаи, когда по каким-либо причинам не подписаны. В такой ситуации жильцы склонны думать, что у них нет никаких обязательств (поскольку они не подписывали договор). Однако, это мнение ошибочное. Фактически договорные отношения существуют, поскольку коммунальные услуги УК предоставляла.

Если кто-то, таким образом, захочет уйти от оплаты, то ничего не получится . У жильцов есть полномочия осуществлять контроль за качеством предоставленных услуг, а также требовать снижение цен (если стоимость не соответствует качеству).

Создание контроля со стороны жильцов

Собственники имеют полное право контролировать :

Смотрите видео об обязанностях УК ЖКХ перед собственниками жилья согласно договору:

Обязательные правила при заключении договоров

Важным моментом является информация о сроке соглашения . Срок действия находится в диапазоне от 1-5 лет. Предметом договора является обслуживание, предоставление коммунальных услуг и проведение ремонтных работ управляющей компанией.

Взаимодействуют в соглашении две стороны: владелец (представитель ТСЖ, товарищество собственников МКД) и управляющая компания.

Расторгнуть данное соглашение возможно только по соглашению обеих сторон, либо в судебном порядке (). Эта же статья регламентирует, что жители имеют право расторгнуть отношения с УК по собственной инициативе. Это может быть в случае невыполнения управляющей компании своих обязанностей .

Если управляющая компания внесла по собственной инициативе в соглашение какие-либо изменения, не согласовав с собственниками МКД, то жильцы вполне могут считать такой договор недействительным.

СОВЕТ : Оспорить такой момент можно, начав с претензионного порядка, а затем (если реакции не было) в судебном порядке.

При выявленном некачественном выполнении обязательств (проведение ремонтных работ и оказание услуг) управляющей компанией, собственники имеют право требовать снижение тарифов по оплате за квартиру, а также отчётность по тратам денежных средств, которые они регулярно вносят.

Подводя итоги, можно сказать, что открытие управляющей компании – это очень сложная и ответственная процедура, которая требует особого внимания, подхода, и соблюдения всех правил и нормативов законодательства. Нужно помнить, что для осуществления деятельности нужна соответствующая лицензия. При отсутствии лицензии вам никто не даст полномочия на управление МКД.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Управление домами, содержание и ремонт общего имущества, предоставление коммунальных услуг – это и многое другое осуществляется управляющими компаниями.

Важно, что эти организации пришли на смену ЖЭК, которые ранее проводили ремонтно-эксплуатационные и организационные работы. Рассмотрим, как открыть управляющую компанию самостоятельно.

Что это такое?

Управляющая компания – юридическое лицо (создается в форме ООО, АО и т.д.), учреждаемое на коммерческой основе в целях управления многоквартирным домом.

Управление организацией может осуществляться одним или несколькими учредителями, при этом выделяют перечень прав и обязанностей компании.

Виды

Выделяют несколько видов управляющих организаций.

К ним относятся:

Управляющие компании. В число их услуг не включается проведение самостоятельного ремонта, они не предоставляют коммунальные услуги, занимаются только делами управлениями. Таким образом, они выступают в качестве посредника между собственниками квартир и поставщиками. В целях технического содержания помещений привлекаются сторонние организации.
Гибридные управляющие компании. Самостоятельно предоставляют все услуги, касающиеся эксплуатации многоквартирного дома: ремонтная деятельность, услуги ЖКХ (функции, ранее выполняемые ЖЭК).
Эксплуатационные управляющие компании. Жильцы дома вместе с этой организацией заключают договор, предоставляющий право управления имуществом, но без предоставления коммунальных услуг.

Привлечение управляющих компаний к работе может осуществляться двумя путями – жильцы принимают решение о сотрудничестве в общем порядке, или существующие ТСЖ через управленческие органы.

Если собственники квартир в течение установленного времени не приняли единого решения, то органы МСУ имеют право самостоятельно выбрать УК.

Права и обязанности

К обязанностям управляющей компании относится:

проведение эксплуатационно-ремонтной деятельности (бесперебойные поставки энергетических ресурсов, подготовка многоквартирного дома к зиме, плановый и внеплановый осмотр имущества, проведение капитального и косметического ремонта и т.д.);
осуществление организационной деятельности (формирование счетов для оплаты коммунальных услуг, ответы на заявления жильцов многоквартирного дома, предоставление по их просьбе документации и т.д.).

Право управляющей организации – получение денежных средств за осуществление своей работы в размере, устанавливаемом на общем собрании собственников жилья.

Как открыть управляющую компанию?

Открытие управляющей компании не такое сложно дело, как может показаться на первый взгляд.

Для этого потребуется:

собрать документы;
получить лицензии;
пройти регистрацию.

В сфере ЖКХ

Для осуществления деятельности в области ЖКХ требуется заключить договоры с поставщиками энергетических ресурсов.

Они являются монополистами, поэтому придется согласиться на все цены, которые они устанавливают.

Пошаговая инструкция

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ в 2017 году? Пошаговая инструкция:

Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, как ЗАО, ООО и т.д. После этого происходит получение нескольких лицензий, на основании которых компания сможет управлять многоквартирными строениями.
На следующем этапе возникает необходимость открытия дома. Рекомендуется, чтобы он располагался в доме, управление которым будет осуществляться. Если в нем не выделено административных помещений, то офис необходимо открывать в другом месте, но поблизости с домом. Для создания рабочей атмосферы потребуется настроить телефонную линию и подготовить необходимую технику.
Для осуществления деятельности потребуется инвентарь для сотрудников. В обязательном порядке должна быть учреждена должность инженера – он отвечает за правильную эксплуатацию дома. Большая часть работников должна иметь на руках соответствующую аттестацию, но ряда сотрудников (диспетчеров и дворников) это не касается. Важно правильно организовать деятельность – так, работа диспетчеров должна происходить посменно в течение 24 часов.

Не стоит полагать, что созданная компания сразу же возьмет на свое попечение множество домов:

Во-первых, лишь небольшое количество согласится сотрудничать с малоизвестной организацией.
Во-вторых, существует вероятность не справиться с огромным количеством дел.

Необходимые документы

Для открытия управляющей компании в многоквартирном доме, потребуется собрать перечень документов:

заявление о регистрации – его составление осуществляется на основании формы №Р11001, которая была утверждена Правительством РФ в 2002 году;
протокол проведения общего собрания учредителей, в котором содержится решение о создании УК;
уставная документация компании;
учредительное соглашение – необходимо в случае, если компания открывается несколькими учредителями.

В случае если происходит открытие управляющей организации на базе уже существующей компании, то требуется предоставить:

заявление, включающее в себя ряд изменений и поправок к учредительным бумагам;
уставную документацию в новой редакции;
протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о внесении поправок.

Регистрация

Если вы решили открыть управляющую компанию с нуля, то должны позаботиться об её регистрации.

Процедура осуществляется поэтапно, причем для её проведения не требуется начального капитала, можно внести уставной капитал, состоящий из вашего имущества (не более 20000 руб.):

Сбор документов (рекомендуется уточнять в органах регистрации). Они подписываются одним или несколькими учредителями. Если УК создается только одним учредителем, то она регистрируется в виде ООО.
К документам прилагается гарантийное письмо от гражданина, в распоряжении которого ранее находилось помещение для офиса компании. В нем требуется указать, что площадь передана исполнительному органу. Прилагается ксерокопия свидетельства собственности или договора аренды.
Составление заявления о проведении регистрации, его требуется заверить нотариально. Дополнительно открывается расчетный счет в банковской организации, на который переводится 50% уставного капитала. В течение календарного года на него потребуется перевести вторую часть.
Другим, не менее важным моментом, является выбор юридического адреса. На него будут приходить заявление от жильцов, документы от государственных органов.

На этом регистрация управляющей компании завершается, и она может приступать к осуществлению деятельности.

На видео о деятельности УК

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет - перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере вам не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд - ведь в 2015 году правила для УК были серьезно ужесточены…

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Для начала следует определиться, что это такое. Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. Деятельность УК жилищно-коммунальной сфере закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ:

Жилищный кодекс;
Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года);
Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года;
Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года;
Федеральный закон №210-ФЗ от 30 декабря 2004 года, регулирующий коммунальные тарифы;
Федеральный закон № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Гражданский кодекс.

Помимо этого - Постановления Правительства РФ и администрации регионов.

Какие бывают компании

Управляющих жилищных организаций существует несколько типов:

собственно управляющие (только управляют);
эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
гибридные (сами и управляют, и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Требования к управляющей компании в сфере ЖКХ

Что требуется от жилищников? Список внушительный:

следить за состоянием подотчетных домов, готовить к летнему и зимнему сезонам;
проверять крышу, чердак, подвал, трубы, своевременно их ремонтировать;
проводить ремонтные работы (обязательно согласие собственников);
обеспечивать пожарную безопасность;
предоставлять коммунальные услуги;
устанавливать приборы учета;
поддерживать чистоту, обеспечивать вывоз мусора;
проводить собрания, уведомлять жильцов об изменениях тарифов и о существующих в доме неполадках;
регистрировать жильцов (выписывать);

Какая документация понадобится?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
Устав;
протокол собрания о создании Управляющей компании;
учредительный договор;
приказ о назначении директора;
гарантийное письмо от собственника помещения (он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

Устав в обновленной редакции;
заявление о регистрации изменений - форма №Р13001 от 2002 года;
протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся соответствующие изменения в учредительные документы Управляющей компании.

Следующий этап создания управляющей компании жкх с нуля - выбор банка, с которым вы будете сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести - оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

И что кроме документации понадобится, перед открытием УК?

Сначала - не что, а кто. Главный инженер и, конечно, персонал. Первый должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий; костяк второго также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу - дворникам, например).

Помните о том, что диспетчерская «не спит» - то есть должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем.

Офис вашей будущей УК разместите в одном из зданий, которые вы собираетесь обслуживать. Помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Но прежде всего вам придется, конечно, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация - жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Обязательный пункт - юридический адрес. Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие вам адреса по первому требованию - часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес, и это уже законный повод отказать вам в регистрации.

Потребуется разработка учетной политики; какие работы и услуги будут проводиться.

Начальный капитал - его вы можете внести в виде имущества на сумму от двадцати тысяч рублей.

И наконец, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения.

Компаниям, чиновные сотрудники которых были судимы за экономическое преступление или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как создать управляющую компанию в сфере жкх: пошаговая инструкция

Вот ваши шаги на пути от рядового гражданина к руководителю ЖКХ:

зарегистрировать юридическое лицо;
пройти лицензирование и аттестацию;
набрать технический персонал и оборудовать помещение;
взять дом в управление;
приступить к заключению договоров и осуществлению деятельности.

Как зарегистрировать?

Для этого потребуется юрлицо - АО или ООО. И то, регистрация юридического лица еще не означает, что у вас готова управляющая компания.
Но сначала определитесь, будете ли вы создавать новую организацию или внесете изменения в уже существующую. Обычно в учредительные документы вписываются несколько новых видов деятельности компании -организатор, как правило стремится вписать как можно больше их.
В зависимости от этого в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

После этого необходимо встать на учет в Пенсионный фонд; в фонд социального страхования и в орган статистики. Но и это еще не все. Впереди не менее серьезный шаг создания управляющей компании жкх пошаговая процедура - получение лицензии.

Лицензирование

Современное законодательство (от 2015 года) сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Первый важный момент - гражданство. Разрешить управлять многоквартирным домом могут только гражданину или организации, зарегистрированным в Российской Федерации. У иностранцев таких прав нет. Более того, руководителю необходимо будет получить свидетельство о квалификации.

Лицензию получают в отделении Госжилнадзора по решению комиссии субъекта РФ. Несомненный плюс - можно не беспокоиться о продлении, так как она бессрочна. Читайте более подробно о плюсах и минусах УК.

Ограничения, так сказать, по территории - то есть лицензия действует на тот, где вы ее получали. Более того, действует правило: один дом - одно разрешение. Делается это для того, чтобы уберечься от стихийного захвата домов компаниями -«дочками» застройщиков.

Правда, могут лицензию и отозвать:

если на компании «висит» невыполненное предписание жилищной инспекции;
руководитель дважды попал под административную ответственность.

В особо тяжелых случаях - если Управляющая компания систематически нарушает законодательство и не выполняет предписанных ей обязательств, надзорные органы могут через суд вообще ее ликвидировать.

Причем, голова виновника полетит не сразу - от управления отстранят лишь тогда, когда будет решен вопрос с новой УК. До того времени жителям придется обходиться своими силами и финансами в плане услуг и ремонта.

Что надо, чтобы выдали лицензию:

отвечающее требованиям помещение (нежилое);
штат работников;
легально купленное оборудование и материалы;
подтверждение соответствия стандартам раскрытия информации;
наличие аттестатов у сотрудников.

Принятие УК ЖКХ домов в управление

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Конкретно - решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами; также - как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные.

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени). Также утверждается техническая документация.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома; перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания; какая плата должна вноситься за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года); сколько платить в месяц за коммунальные услуги (это статья 157 ЖК).

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
обеспечение пожарной безопасности;
установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
ремонт в подъездах;
восстановление фасада дома;
составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
рассмотрение вопросов жильцов;
другие работы по содержанию МКД.

Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома. Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету. Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ

От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД. Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.

Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги. Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг. Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д. Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

Порядок действий по созданию УК

Как открыть управляющую компанию:

создать юридическое лицо;
получить лицензию;
набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
получить многоквартирный дом в управление;
составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

Процедура получения лицензии

Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица.

Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
руководство имеет документы о повышении квалификации;
чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

Что ещё требуется для получения в управление МКД

Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

Как стать обслуживающей организацией МКД

Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании. За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.

Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта. Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

Что нужно приложить к заявке на участие в конкурсе

Юридические лица представляют:

наименование;
форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
адрес;
выписка из ЕГЮРЛ.
данные по накопительным и расчетным счетам;
документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
финансовые документы;
данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании. Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты. Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
необходимые для старта затраты;
риски;
прогнозируемая прибыль.

получение максимальной прибыли;
получение в управление максимально возможное количество домов;
настройка всех бизнес процессов внутри организации;
качественное обслуживание МКД.

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

низкая рентабельность;
износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
давление со стороны администрации и других надзорных органов;
риск отзыва лицензии.

Рентабельность управляющей компании

Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт. Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.

Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что это такое?

Виды

Выделяют несколько видов управляющих организаций.

К ним относятся:

Управляющие компании. В число их услуг не включается проведение самостоятельного ремонта, они не предоставляют коммунальные услуги, занимаются только делами управлениями. Таким образом, они выступают в качестве посредника между собственниками квартир и поставщиками. В целях технического содержания помещений привлекаются сторонние организации.
Гибридные управляющие компании. Самостоятельно предоставляют все услуги, касающиеся эксплуатации многоквартирного дома: ремонтная деятельность, услуги ЖКХ (функции, ранее выполняемые ЖЭК).
Эксплуатационные управляющие компании. Жильцы дома вместе с этой организацией заключают договор, предоставляющий право управления имуществом, но без предоставления коммунальных услуг.

Если собственники квартир в течение установленного времени не приняли единого решения, то органы МСУ имеют право самостоятельно выбрать УК.

Права и обязанности

К относится:

проведение эксплуатационно-ремонтной деятельности (бесперебойные поставки энергетических ресурсов, подготовка многоквартирного дома к зиме, плановый и внеплановый осмотр имущества, проведение капитального и косметического ремонта и т.д.);
осуществление организационной деятельности (формирование счетов для оплаты коммунальных услуг, ответы на заявления жильцов многоквартирного дома, предоставление по их просьбе документации и т.д.).

Как открыть управляющую компанию?

Открытие управляющей компании не такое сложно дело, как может показаться на первый взгляд.

Для этого потребуется:

собрать документы;
получить лицензии;
пройти регистрацию.

В сфере ЖКХ

Они являются монополистами, поэтому придется согласиться на все цены, которые они устанавливают.

Пошаговая инструкция

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ в 2020 году? Пошаговая инструкция:

Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, как ЗАО, ООО и т.д. После этого происходит получение нескольких лицензий, на основании которых компания сможет управлять многоквартирными строениями.
На следующем этапе возникает необходимость открытия дома. Рекомендуется, чтобы он располагался в доме, управление которым будет осуществляться. Если в нем не выделено административных помещений, то офис необходимо открывать в другом месте, но поблизости с домом. Для создания рабочей атмосферы потребуется настроить телефонную линию и подготовить необходимую технику.
Для осуществления деятельности потребуется инвентарь для сотрудников. В обязательном порядке должна быть учреждена должность инженера – он отвечает за правильную эксплуатацию дома. Большая часть работников должна иметь на руках соответствующую аттестацию, но ряда сотрудников (диспетчеров и дворников) это не касается. Важно правильно организовать деятельность – так, работа диспетчеров должна происходить посменно в течение 24 часов.

Не стоит полагать, что созданная компания сразу же возьмет на свое попечение множество домов:

Во-первых, лишь небольшое количество согласится сотрудничать с малоизвестной организацией.
Во-вторых, существует вероятность не справиться с огромным количеством дел.

Необходимые документы

Для открытия управляющей компании в многоквартирном доме, потребуется собрать перечень документов:

заявление о регистрации – его составление осуществляется на основании формы №Р11001, которая была утверждена Правительством РФ в 2002 году;
протокол проведения общего собрания учредителей, в котором содержится решение о создании УК;
уставная документация компании;
учредительное соглашение – необходимо в случае, если компания открывается несколькими учредителями.

заявление, включающее в себя ряд изменений и поправок к учредительным бумагам;
уставную документацию в новой редакции;
протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о внесении поправок.

Регистрация

Если вы решили открыть управляющую компанию с нуля, то должны позаботиться об её регистрации.

Сбор документов (рекомендуется уточнять в органах регистрации). Они подписываются одним или несколькими учредителями. Если УК создается только одним учредителем, то она регистрируется в виде ООО.
К документам прилагается гарантийное письмо от гражданина, в распоряжении которого ранее находилось помещение для офиса компании. В нем требуется указать, что площадь передана исполнительному органу. Прилагается ксерокопия свидетельства собственности или договора аренды.
Составление заявления о проведении регистрации, его требуется заверить нотариально. Дополнительно открывается расчетный счет в банковской организации, на который переводится 50% уставного капитала. В течение календарного года на него потребуется перевести вторую часть.
Другим, не менее важным моментом, является выбор юридического адреса. На него будут приходить заявление от жильцов, документы от государственных органов.

На этом регистрация управляющей компании завершается, и она может приступать к осуществлению деятельности.

Циркулирующие в народе слухи о «сверхдоходности» управляющих компаний, занятых в секторе ЖКХ, сильно преувеличены. Если не принимать во внимание «криминал», то честно зарабатывать в этом бизнесе сложно. Однако по статистике в 29 регионах страны отмечается положительный баланс деятельности УК.

Преимущество рынка услуг в сфере ЖКХ — стабильность, он «обречен» на вечное существование. В этом секторе экономики работает 36 000 организаций, из которых 16 000 — компании, занятые управлением многоквартирных домов (МКД). Сумма ежегодно собираемых с населения платежей за жилищно-коммунальные услуги достигает 1,3 трлн. рублей. Крупные денежные потоки, возможность гибко манипулировать ими, а также легкость прогнозирования спроса — привлекательные факторы для бизнеса. Однако особой конкуренции на этом рынке не наблюдается. Почему? Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, и на какую доходность можно рассчитывать? Чтобы понять это, рассмотрим:

что представляет собой УК, ее деятельность;
как можно получить в управление МКД;
порядок открытия УК и нужные документы;
что требуется для получения лицензии;
рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.

Интересно. В России собираемость платежей за услуги ЖКХ составляет 95% (от 94 до 96 — по разным данным). В США аналогичный показатель едва достигает 40%. В нашей стране расходы на оплату коммунальных услуг в средней семье составляли в 2014 году 3132 рублей (по расчетам «РИА Рейтинг»), в США — 157,5 долларов, то есть 5 686 рублей по курсу на март 2014 года.

Что такое УК, чем она занимается

Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):

Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.
Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.
Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории , текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.

С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

Документы:

Постановление № 290, от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ ..., порядке их оказания и выполнения»;
Постановление № 491, от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества...».

Как выбирается управляющая компания

Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:

напрямую договориться с жильцами МКД.
выиграть лот на торгах или в конкурсе.

Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.

В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади). Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме. Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.

Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно. Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2). Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.

По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.

Документы:

Раздел VIII ЖК РФ «Управление … домами ».
Закон № 185-ФЗ, 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ ».

Пошаговый порядок открытия компании

Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
Создать предприятие в форме ИП или ООО , если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.
Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.
Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.

Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.

По данным Минстроя 15 - 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний

Получение лицензии, условия и требования

Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.

Условия получения лицензии:

соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.

Если организация уже работает:

заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 - 6 ст. 162 ЖК РФ);
информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).

Решение комиссии выдается в течение 45 дней, в течение которых проверяются все сведения и реестры. Перечень копий документов, которыми подтверждается соответствие будущего лицензиата, немного отличается в разных регионах, поэтому ориентироваться надо Регламент своей области. Размер госпошлины за лицензию — 30 000 рублей. Квалификационный аттестат должностному лицу выдается после сдачи специального экзамена, срок его действия — 5 лет, он теряет силу в случае дисквалификации. Компьютерный тест содержит 100 вопросов, правильно надо ответить на 86 из них за 2 часа. Экзамен сдается бесплатно.

Документы:

Раздел X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению … домом »;
Положение "О лицензировании предпринимательской деятельности ...";
Стандарт раскрытия информации ... в сфере управления МКД (Пост. № 731, 23.09.2010);
Закон № 209-ФЗ, 21.07.2014 «О государственной информационной системе... »;
Приказ № 74/114/пр (раздел 10) «Об... размещения информации в ГИС ЖКХ ».

Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК

Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта. Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять. Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.

Дополнительные источники заработка УК:

экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.

Расходы складываются из затрат:

на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
уплаты налогов на прибыль и НДС;

Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно. Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав. Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.

Выводы

Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями. Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде. Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги , обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора . Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.